中国年轻人的数量已经达到顶峰。根据全球经验，这意味着房地产销售和新建筑是转折点。因此，16年来房地产销售的激增与人口需求无关，而是金融加杠杆下的投机。
在过去的16年里，居民们拼命借钱买房。平均每月抵押贷款接近5000亿元。买房的杠杆率也超过2倍。抵押贷款/国内生产总值比率已经达到8.6%，接近或超过了美国2007年的历史峰值。这表明中国居民已经使用杠杆购买房屋，或者已经使用到了极限。在过去的16年里，它是中国房地产市场历史上最大的。
16年来，中国经济一直保持稳定。蓬勃发展的房地产业是一个重要贡献，但它在未来面临更大的下行风险。
中国年轻人的数量已经达到顶峰。根据全球经验，这意味着房地产销售和新建筑是转折点。因此，16年来房地产销售的激增与人口需求无关，而是金融加杠杆下的投机。
在过去的16年里，居民们拼命借钱买房。平均每月抵押贷款接近5000亿元。买房的杠杆率也超过2倍。抵押贷款/国内生产总值比率已经达到8.6%，接近或超过了美国2007年的历史峰值。这表明中国居民已经使用杠杆购买房屋，或者已经使用到了极限。在过去的16年里，它是中国房地产市场历史上最大的。
目前，一线城市房价涨幅远远超过国内生产总值增速，与存款增速高度相关。然而，北部和深部的存款增长率基本上已经回到零，表明流动性拐点可能已经出现。
中国过热的房地产难以维持房地产销售或接近顶部。
再看看中国，16年的经济增长率保持稳定，其中房地产的繁荣是一个重要贡献。前8个月，房地产销售面积同比增长近30%，也带动了房地产投资由负向正的增长。
然而，在我们看来，今年的房地产销售可能接近历史最高水平，并在未来面临巨大的下行风险。
中国青年人口的转折点已经到来。
从2000年至30年中国各年龄段的人口变化来看，老龄化趋势非常明显。
25-44岁年龄组是耐用商品的主要消费者，如住房、汽车、家具和快速消费品，如酒精、烟草、饮料、服装和娱乐。这一年龄组的人口在2015年达到峰值4.49亿，并将在很长一段时间内下降。
中国的新建筑在13年内达到顶峰，销售额在16年内达到顶峰。
自1998年住房改革以来，中国新建住宅的数量迅速增加，从1998年的不到200万套增加到13年的约1400万套。
以城镇人口为基础，中国1000人新建住宅单元数量在13年内接近18.5套，超过美国，接近日韩历史最高水平。这表明，从现有城市居民人口来看，我国新建住宅的数量接近上限，13年确实是我国新建住宅的第一年。
从人口统计学的角度来看，中国16年内的住宅销售将超过1400万套，这也是历史上的最高概率。
居民拼命借钱买房。
因此，16年来房地产销售的繁荣与人口结构无关，而是源于居民不顾一切地贷款买房。
2014年，我们的平均月抵押贷款为1800亿元，而去年为2500亿元。今年，我们的平均月抵押贷款接近5000亿元。我们每月1万亿元的信贷中大约有一半是抵押贷款。
从购房居民的贷款杠杆比率来看，13年内的贷款比例仅为1/3，而16年内的贷款比例已经超过50%，这意味着首付比例不到一半，低于美国金融危机前2007年50%的平均首付比例。
抵押贷款加杠杆是不可持续的。
从住房贷款占国内生产总值的比例来看，中国居民杠杆率的提高也是不可持续的。
在日本，即使在房地产泡沫最严重的89年里，当年新增住房贷款占国内生产总值的比例也不超过3.0%，而中国去年达到了5.5%。
在美国金融危机之前，新的抵押贷款/国内生产总值在2005年达到8.0%的峰值，然后回落。今年上半年，中国新增抵押贷款和公积金贷款占国内生产总值(国产总值)的8.6%，不仅与去年相比大幅飙升，而且与美国的历史高点相当接近，表明中国居民已经使用杠杆购房或已经使用到极限。这是16年来中国房地产市场的历史新高。
流动性拐点现在已经到来。
这一轮房价上涨始于15年前，以北部上下游一线及周边城市为主导，实际上是一个完整的金融现象，因为房价上涨与国内生产总值增长无关，而是与存款增长高度相关。
过去15年来，政府放松了对金融机构银行间存款的监管，允许银行间存款在本地放贷，导致当年深圳和北京、上海的存款增速出现爆炸性增长，分别为70%和近50%。然而，目前深圳的存款增速已经基本回到零，这意味着流动性拐点已经出现。
它应该得到什么？17年来，债券市场依然良好。
首先，我们对17年期债券市场非常乐观。
14年来，我们已经明确指出零利率是一个长期趋势，指出随着人口老龄化的到来，房地产周期将达到顶峰，资产回报率将呈下降趋势，最终将达到零利率。
第17年，随着房地产销售再次下滑，我们预计10年期国债利率将降至2%左右。
负利率政府债券利差。
从全球来看，目前零利率的国债已经数十个，负利率的国债仍在蔓延，美国的10年期国债利率也只有1.5%左右，相比之下中
国2.7%的国债利率仍有下行空间。从全球角度来看，现在有几十种零利率国债，而负利率国债仍在蔓延。美国10年期国债利率仅为1.5%左右，而中国国债利率为2.7%，目前仍在下降空。
类别债券的高额股息受到青睐。
然而，随着利率的降低，债券中高股息资产的价值也会大幅增加。
香港股市16年来一直看涨的一个重要原因是，估值低廉，股息相对较高。
台湾股票上涨背后的逻辑是消除高股息资产。今年，美国股票也带动了公用事业和电信服务的增长。
至于a股公司，由于流动性陷阱的出现，公司不愿投资并开始囤积现金，这意味着未来的股息率将大幅提高空。
聚焦轻资产:服务业和创新产业。
如果通缩在未来再次出现，与房地产相关的重资产行业将注定受到损害。相反，应关注与房地产无关的轻型资产行业，这反过来又将侧重于人力资本行业，特别是服务业和创新行业。
然而，从过去10年万科和腾讯市值的变化来看，这表明人们过去常常买房子和汽车。万科和其他房地产企业负责给钢铁和水泥提供资金，形成一个经济周期。
然而，当前的周期失败了，房地产公司出售房屋，不征用土地。
虽然每个人都更愿意在教育、医疗和社交活动上花钱，但腾讯和阿里有责任花钱。中国经济正在形成新的周期，新的机遇正在酝酿。