下载2016年玉乐棋牌游戏厅或中国房地产市场的历史

中国年轻人的数量已经达到顶峰。根据全球经验,这意味着房地产销售和新建筑是转折点。因此,16年来房地产销售的激增与人口需求无关,而是金融加杠杆下的投机。

在过去的16年里,居民们拼命借钱买房。平均每月抵押贷款接近5000亿元。买房的杠杆率也超过2倍。抵押贷款/国内生产总值比率已经达到8.6%,接近或超过了美国2007年的历史峰值。这表明中国居民已经使用杠杆购买房屋,或者已经使用到了极限。在过去的16年里,它是中国房地产市场历史上最大的。

16年来,中国经济一直保持稳定。蓬勃发展的房地产业是一个重要贡献,但它在未来面临更大的下行风险。

中国年轻人的数量已经达到顶峰。根据全球经验,这意味着房地产销售和新建筑是转折点。因此,16年来房地产销售的激增与人口需求无关,而是金融加杠杆下的投机。

在过去的16年里,居民们拼命借钱买房。平均每月抵押贷款接近5000亿元。买房的杠杆率也超过2倍。抵押贷款/国内生产总值比率已经达到8.6%,接近或超过了美国2007年的历史峰值。这表明中国居民已经使用杠杆购买房屋,或者已经使用到了极限。在过去的16年里,它是中国房地产市场历史上最大的。

目前,一线城市房价涨幅远远超过国内生产总值增速,与存款增速高度相关。然而,北部和深部的存款增长率基本上已经回到零,表明流动性拐点可能已经出现。

中国过热的房地产难以维持房地产销售或接近顶部。

再看看中国,16年的经济增长率保持稳定,其中房地产的繁荣是一个重要贡献。前8个月,房地产销售面积同比增长近30%,也带动了房地产投资由负向正的增长。

然而,在我们看来,今年的房地产销售可能接近历史最高水平,并在未来面临巨大的下行风险。

中国青年人口的转折点已经到来。

从2000年至30年中国各年龄段的人口变化来看,老龄化趋势非常明显。

25-44岁年龄组是耐用商品的主要消费者,如住房、汽车、家具和快速消费品,如酒精、烟草、饮料、服装和娱乐。这一年龄组的人口在2015年达到峰值4.49亿,并将在很长一段时间内下降。

中国的新建筑在13年内达到顶峰,销售额在16年内达到顶峰。

自1998年住房改革以来,中国新建住宅的数量迅速增加,从1998年的不到200万套增加到13年的约1400万套。

以城镇人口为基础,中国1000人新建住宅单元数量在13年内接近18.5套,超过美国,接近日韩历史最高水平。这表明,从现有城市居民人口来看,我国新建住宅的数量接近上限,13年确实是我国新建住宅的第一年。

从人口统计学的角度来看,中国16年内的住宅销售将超过1400万套,这也是历史上的最高概率。

居民拼命借钱买房。

因此,16年来房地产销售的繁荣与人口结构无关,而是源于居民不顾一切地贷款买房。

2014年,我们的平均月抵押贷款为1800亿元,而去年为2500亿元。今年,我们的平均月抵押贷款接近5000亿元。我们每月1万亿元的信贷中大约有一半是抵押贷款。

从购房居民的贷款杠杆比率来看,13年内的贷款比例仅为1/3,而16年内的贷款比例已经超过50%,这意味着首付比例不到一半,低于美国金融危机前2007年50%的平均首付比例。

抵押贷款加杠杆是不可持续的。

从住房贷款占国内生产总值的比例来看,中国居民杠杆率的提高也是不可持续的。

在日本,即使在房地产泡沫最严重的89年里,当年新增住房贷款占国内生产总值的比例也不超过3.0%,而中国去年达到了5.5%。

在美国金融危机之前,新的抵押贷款/国内生产总值在2005年达到8.0%的峰值,然后回落。今年上半年,中国新增抵押贷款和公积金贷款占国内生产总值(国产总值)的8.6%,不仅与去年相比大幅飙升,而且与美国的历史高点相当接近,表明中国居民已经使用杠杆购房或已经使用到极限。这是16年来中国房地产市场的历史新高。

流动性拐点现在已经到来。

这一轮房价上涨始于15年前,以北部上下游一线及周边城市为主导,实际上是一个完整的金融现象,因为房价上涨与国内生产总值增长无关,而是与存款增长高度相关。

过去15年来,政府放松了对金融机构银行间存款的监管,允许银行间存款在本地放贷,导致当年深圳和北京、上海的存款增速出现爆炸性增长,分别为70%和近50%。然而,目前深圳的存款增速已经基本回到零,这意味着流动性拐点已经出现。

它应该得到什么?17年来,债券市场依然良好。

首先,我们对17年期债券市场非常乐观。

14年来,我们已经明确指出零利率是一个长期趋势,指出随着人口老龄化的到来,房地产周期将达到顶峰,资产回报率将呈下降趋势,最终将达到零利率。

第17年,随着房地产销售再次下滑,我们预计10年期国债利率将降至2%左右。

负利率政府债券利差。

从全球来看,目前零利率的国债已经数十个,负利率的国债仍在蔓延,美国的10年期国债利率也只有1.5%左右,相比之下中国2.7%的国债利率仍有下行空间。从全球角度来看,现在有几十种零利率国债,而负利率国债仍在蔓延。美国10年期国债利率仅为1.5%左右,而中国国债利率为2.7%,目前仍在下降空。

类别债券的高额股息受到青睐。

然而,随着利率的降低,债券中高股息资产的价值也会大幅增加。

香港股市16年来一直看涨的一个重要原因是,估值低廉,股息相对较高。

台湾股票上涨背后的逻辑是消除高股息资产。今年,美国股票也带动了公用事业和电信服务的增长。

至于a股公司,由于流动性陷阱的出现,公司不愿投资并开始囤积现金,这意味着未来的股息率将大幅提高空。

聚焦轻资产:服务业和创新产业。

如果通缩在未来再次出现,与房地产相关的重资产行业将注定受到损害。相反,应关注与房地产无关的轻型资产行业,这反过来又将侧重于人力资本行业,特别是服务业和创新行业。

然而,从过去10年万科和腾讯市值的变化来看,这表明人们过去常常买房子和汽车。万科和其他房地产企业负责给钢铁和水泥提供资金,形成一个经济周期。

然而,当前的周期失败了,房地产公司出售房屋,不征用土地。

虽然每个人都更愿意在教育、医疗和社交活动上花钱,但腾讯和阿里有责任花钱。中国经济正在形成新的周期,新的机遇正在酝酿。

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