住房拥有率高空是一个结构性问题。

聂日明的中国家庭金融调查(以下简称“CHFS”)近日发布报告称,2013年中国城市地区住房拥有率高达87.0%,住房拥有率空为22.4%,远高于欧洲、美国、日本、香港、台湾等国家和地区。高空住房拥有率也导致4.2万亿银行贷款存入空住房,占用了大量信贷资源。

城市地区的住房空购买率数据非常重要。它从总量上显示了城市住房的供给和需求。今天,当社会对房价是否达到拐点产生分歧时,房价的高低空无疑将决定房价的走势。

然而,这份报告的结论确实令人震惊。其数据显示,即使在北京和上海这样的热门城市,住房拥有率空也高达19.5%和18.5%,这意味着五分之一的住房是空,不包括已经建成但尚未出售的住房。

这些数据远远超出了人们的直觉,这也是CHFS报告引起如此大争议的原因。

我们应该如何看待CHFS报告?基于CHFS调查方法的严谨性,作者愿意相信中国总体住房拥有率空的数据。

在过去的十年里,三四线城市的房地产市场供过于求是不争的事实。

如果不提供准确的空购买率数据,我们已经可以感受到三线和四线城市的房地产危机。鄂尔多斯的鬼城和辽宁沿海公路上的空购买新建筑就是生动的例子。

由于新房往往位于郊区或新城镇,这些地区的就业供应不足,买而不住、租的现象普遍存在。

三线和四线城市房价的拐点现在已经成为共识。

从人口分布来看,与一线和二线城市相比,这些城市除了吸纳当地农村人口外,没有吸引力留住城市人口。

来自国家统计局和CHFS的数据显示,农村年轻而强大的劳动力向城市的转移即将结束。这一轮三线四线城市的房价走势可能呈“L”型,很难有机会再次上涨。

然而,这并不意味着中国所有的城市都有多余的房子。即使一线和二线城市的空购买率仍然高达20%,这些城市的房地产需求在未来可能仍然强劲。

为什么?这需要回到人们为什么买房的问题上来。

CHFS定义了住房的刚性需求和不断改善的需求。前者包括三种需求,即非住房家庭和住房家庭中的人和房屋的分离和分离需求。后者主要根据停留时间和面积来定义。

这一定义可能符合国际惯例,但可能不符合中国的现实。

事实上,没有住房的生活只是住房刚性需求的一部分。

如今在高启,许多年轻人已经可以接受租房的现实。

如果只是为了生活,你不必买房子,你可以租房子,没有房子的家庭不一定是刚性的。

然而,中国主要城市的现行政策往往要求他们购买商品房。

首当其冲的是住房需求。自1998年房改以来,住房安置一直是中国绝大多数一、二线城市的政策。甚至像天津这样的直辖市今年也只是取消了住房安置政策。成都和杭州等热门城市的住房安置尚未取消。

众所周知,中国公共服务资源的区域分布与均衡原则相去甚远。教育、医疗、文化和娱乐的大部分资源集中在一、二线城市和东部地区,并落户大城市,这意味着城市可以享受公共服务,特别是教育和医疗服务。

正如CHFS所说,中国房地产市场主要是由多户家庭的投资驱动的。

这些家庭也投资买房,希望这些城市会有持续的人口流入。

这种公共服务的差距使得一线和二线城市能够长期保持相对于三线和四线城市的优势,长期吸引三线和四线城市的农村户籍劳动力和城市户籍人口。

如果这个前提成立,房价就可以维持,20%的房价空并不可怕。

随着人口越来越集中在一线和二线城市,住房是当地公共服务的关键。

租赁住房不能满足自有住房的需求。

例如,一个稍微好一点的学区需要自己的产权房作为先决条件,还可能要求产权必须属于孩子的父母。

如果你不买房子,你将不得不把你的户口挂在集体家庭或者你的同学和朋友家里。办理户籍相关事宜很不方便。

作为大城市的新移民,他们有自己的房子,可以认可自己的社会地位和信用。

即使你不买房,不安定,不享受额外的公共服务,自有住房的好处也很多。

如果上海没有自有住房,在申请居住证时,需要房东的房地产证和注册租赁合同(即纳税)的原件和复印件。程序复杂,要求高,令人望而生畏。

更不用说,出租别人的房子经常要接受居委会的实际人口调查。如果有轻微的差异,它可能会面临搬出去的压力。

回头看,空这是什么房子?CHFS数据显示,商品房和经济适用住房的空购买率高于拆迁住房、房改房和单位征收住房。根据建筑面积,空布置率呈倒“u”形,相对较高的空布置率为90-120㎡, 120-150㎡。

我们可以得出结论,收入越低,家庭比例越低空;收入越高,家庭比例越高空。

与空的高购买率相对应的是拥挤的租赁市场,平均41%的租赁家庭共用同一套住房,城市地区每套租赁单元平均有1.45户家庭。

根据“58个城市”的数据,2011年北京的租金份额接近60%。

北京、上海等地被压制的“集体租房”更加拥挤。显然,这并不是说城市里没有足够的房子出租给他们,而是说他们付不起租金,或者说房东不愿意以低价出租给他们,房东不在乎空损失这笔钱。

显然,高住房空购买率和集体租金现象之间的二元对应关系是收入分配差距大的结果。

这也意味着城市里的房子既过剩又不足,过剩在单套面积太大、容积率太低的房子,不足在小面积、容积率高的房子,而后者明显不是目前城市住宅建设的主流,而这恰是政府过度管制的结果。这也意味着城市里的房屋既过剩又不足。剩余的是面积太大、容积率太低的独栋房屋,而不是面积小、容积率高的房屋。后者显然不是目前城市住宅建设的主流,这是政府过度控制的结果。

对于那些买房投资的人来说,在股市低迷、信托风险高、小微企业经营困难的情况下,不建议他们买房。他们的钱能做什么?从空购买率来谈论住房供应是否过度忽视了中国目前面临的结构性问题。

空市场需求的房屋可能是两个市场,需求的房屋内涵太丰富,无法被生活所覆盖。

不改变公共服务提供机制和收入分配差距模式,这些结构性问题就无法解决。仅仅通过将建筑改为出租和鼓励出租是不可能解决住房不匹配问题的。

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