商住楼新政的冲击波

深圳报道称,北京、广州、深圳等地相继出台政策,对商住楼实施严格监管,令开发商手中大量写字楼项目陷入混乱。

“我们都很失望办公楼不能变成商业和住宅公寓,因为办公楼不能出售和出租,[/k0/]的购买率很高,市场严重过剩。新规定出台后,设计部门正忙于改变设计。

“深圳万科内部人士告诉记者,去年万科在深圳的销售额中,不到一半来自写字楼改造的商住公寓。

此外,由于经济不景气和市场供应过剩,写字楼租金在过去两年持续下跌,令购买写字楼的业主苦不堪言。

新法规对商住公寓的影响据仲量联行统计,今年第一季度,由于供应压力加大,深圳甲级写字楼空的购买率上升至15%,比上季度上升3个百分点。

据估计,未来12个月深圳将建成约100万平方米的新甲级办公楼,主要位于福田中心区,其中近一半为总部大楼。

深圳仲量联行董事总经理夏春义表示,这些总部大楼的搬迁将会给他们租用的大楼带来空压力。随着其他可租赁项目进入市场,期权的数量将会增加。尽管预计市场总体租赁需求将保持稳定,但预计到2017年底空入住率仍将同比增长5-8个百分点。

截至今年第一季度末,深圳甲级写字楼总存量跃升556万平方米。

深圳写字楼供应已经过剩,[/k0/购买率不断上升。

开发商已将办公楼改造成商住公寓,实际上是根据市场供求关系调整供应结构。

然而,在深圳出台相关政策限制写字楼向商住两用公寓转变后,市场担忧突然出现。

据万科深圳公司内部人士透露,万科深圳公司2016年的销售额约为300亿元人民币,其中近一半来自办公楼和由办公楼改造而来的LOFT公寓。

「深圳有多余的写字楼,如获批准,旧项目的正常运作不会受到影响。

然而,我们许多尚未提交审批的新项目目前正在重新设计。如果按照写字楼出售,今年的表现肯定会受到影响。

“深圳一家领先的房地产公司的内部人士告诉记者,开发商很少愿意开发写字楼,都想出售房屋,但当他们拿到土地时,政府给了他们分配指数,却无能为力。

上述领先住宅企业内部人士向记者透露,深圳海关旧房改造项目除了未来的房屋搬迁外,基本上没有住宅目标,大部分是办公楼和企业。

“深圳失去了大部分对写字楼的投资,而那些投资写字楼换公寓的人反而赚钱了。事实上,价格是由市场的供求决定的。由于住宅建筑稀缺,商业建筑拥有住宅物业,价格上涨速度快于办公楼。

”万科内部人士表示。

事实上,深圳并不是全国唯一面临同样问题的城市。随着近两年清仓步伐的加快,住宅存量面积不断下降,而商业写字楼的销售比例在过去五年中从4.3%上升到5.6%,商业写字楼的销售比例从19.6%上升到23.7%,其他商品房的销售比例从11.4%上升到14.7%,均呈上升趋势。

2016年,北京的商业和住宅公寓出售的超纯公寓要多得多。新规定于3月份颁布后,对拥有办公楼的住宅企业和已经投资商业和住宅的业主来说,就像晴天霹雳。整个市场在4月份迅速冻结。

业内人士认为,真正的问题在于与商品房相比,写字楼和商业建筑的趋势结构比例不断上升。

一是政府土地利用规划不合理,二是电子商务和办公分散化、距离化和家庭化影响了市场对商业办公场所的需求。

从投资者的回报率可以看出写字楼在冷热办公市场的投资。

2015年12月,刘先生在深圳前海湘江金融中心购买了498平方米的写字楼,单价为83,000元,总金额为4133万元。

考虑到升值速度太慢,刘先生想尽快卖掉它。他现在的标价是86,000元。尽管有人问,即使他以这个价格出售,他也会赔钱。

该物业将于2017年6月才能交付,直到房屋所有权证签发。前海办公楼不能以个人名义购买,必须通过股权变更完成。

刘先生告诉记者,因为办公楼的首付款是50%,贷款只有10年。

如果你计算首付款超过2000万元,一年半没有利息,代理费将超过100万元,每平方米3000元的差额只能抵消代理费。

在同一时期,如果你买了一栋房子,涨幅将至少达到30%。

深圳一家融资贷款公司的业务经理告诉记者,在深圳购买写字楼的大部分投资者将把它们作为抵押贷款的资产购买。

然而,来自中国许多地方的投资者也告诉记者,当地投资者投资的办公楼的增长远远落后于住宅。

北京的杨致远此前投资了两套办公楼,但幸运的是,这块拥有70年产权的住宅用地有资格获得70%的贷款。一套位于大旺路(Dawang Road),近100平方米,另一套位于昆沙中心,靠近东部三环路汉莎。它也具有同样的性质,有资格获得70%的贷款。

然而,令杨先生失望的是,在过去的三四年里,租金不但没有上涨,反而下降了。

“我的一个租户,一家创业公司,去年没能成功,正在搬到郊区。

在我续签租约之前,我帮助他们为下一轮融资提供了资金。

”杨先生告诉记者,租金与经济形势和收入直接相关。

重庆的一位投资者也告诉记者,他2011年在重庆买了一个58平米的小写字楼单元,当时1.2万/平米,现在最多卖1.5万,以前能租3300元一个月,现在降到3000元,而同地段的住宅,当时卖7800元,现在涨到了1.6万元/平米,另外2014年还买了一套100平米的写字楼,当时1.6万一平米,现在最多原价卖出去,一个月只能租5000元。重庆的一位投资者还告诉记者,他于2011年在重庆购买了一套58平方米的小型办公单元,当时是12,000/平方米,现在售价高达15,000英镑。它过去每月花费3300元,但现在已经降到了3000元。同一地区的住宅楼,当时的价格是7800元,但现在已经涨到16000元/平方米。此外,他在2014年买了一套100平方米的办公单元,当时是16000平方米,现在以原价出售,每月只能租5000元。

近年来,全国各地办公楼和住宅楼之间的价格差异和升值空越来越大。

“我在常州买了一套商住公寓,很容易租,但不容易卖。在过去的几年里,我很长时间都卖不出去。今年,我利用这股热潮摆脱了它,买了6年。当时的价格是同一地区住宅的三分之二,销售价格只有住宅的一半。

”江苏常州的辛先生说。

人口外流是二三线城市写字楼和商品房价格难以关闭的主要原因。

河北邯郸的王先生有一栋办公楼和一个门面。租金是可以收的,但是卖它太难了。“买比买房子贵,卖比买房子便宜得多。十多年前邯郸的经济相对较好,商业和住宅投资回报率很高。然而,过去两年的人口外流太严重了。两年前租金仍然短缺,在过去两年里租金一直在不断下降。

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